افقی‌سازی مسکن را به مردم بسپارید نه به انبوه‌سازها!



جوان آنلاین: شرایط فعلی بازار مسکن که به دلیل ترک‌فعل‌های بازار مسکن دولت قبل، تعادل خود را از دست داده، تبدیل به جولانگاهی برای فعالیت دلالان و سوداگران شده است. کارشناسان بر این باورند که با ورود مردم به حوزه مسکن می‌توان تعادل از بین رفته در این حوزه را برگرداند. معاون علمی پژوهشکده شهید صدر و مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی بر لزوم بازمهندسی سیاست‌های دولت در حوزه مسکن برای مشارکت بیشتر مردم تأکید دارد و به «جوان» می‌گوید عرضه زمین به خانوار‌ها علاوه بر اینکه می‌تواند مردمی‌سازی را برای حوزه مسکن عملیاتی کند، بر کاهش قیمت تمام شده خانه نیز تأثیر قابل توجهی می‌گذارد. می‌توان از تعاونی‌های مسکن برای حضور هرچه بیشتر مردم سود برد و در کنار اجرای این دسته اقدامات، برخی موانع مانند صدور مجوز‌های زمانبر را نیز از پیش پای مردم برداشت. 

 

بهزاد عمران‌زاده، معاون علمی پژوهشکده شهید‌صدر و مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی در گفتگو با «جوان» درخصوص تأثیر مردمی‌سازی برای جهش تولید مسکن می‌گوید: «به منظور بهبود شرایط حوزه مسکن باید چند اقدام انجام شود تا این رویکرد از سطح یک سیاست کلان یا یک سیاست اعلام شده به مرحله اجرا برسد. درحال حاضر عرصه اقتصاد مسکن به طور عمومی به نفع بورس‌باز‌ها و دلال‌های زمین است و هیچ نفعی برای مردم ندارد و امکان ورود مردم در این بازار فراهم نیست. به بیان دیگر بازار مسکن متعادل نیست و امکان ورود مردم به این بازار وجود ندارد. به عنوان مثال ۷۰ درصد تقاضای امروز مسکن، تقاضای سرمایه‌ای افرادی است که نیازی به مسکن ندارند و تنها برای سودآوری بیشتر در این بازار حاضر شده‌اند. حضور متقاضیان سرمایه‌ای یکی از نشانه‌های عدم تقارن است. وجود ۳‌میلیون خانه خالی نمونه دیگر عدم تعادل در بازار مسکن است. امروز بیشترین هزینه خانوار به اجبار برای مسکن هزینه می‌شود. پس باید حوزه مسکن به صورت عملیاتی، دقیق و موردی بررسی شود.»

وی می‌افزاید: «ابتدا باید عرصه اقتصاد مسکن برای ورود مردم آماده‌سازی شود. یعنی بازار مسکن به یک بازار منظم و قابل کنترل تبدیل شود. در بازار فعلی، سود در خرید و فروش‌های مکرر یا همان دلالی است و فعالیت در تولید مسکن سودی ندارد. به بیان دیگر، منفعت در احتکار زمین است درحالی که باید سود و منفعت در زیر کار بردن زمین برای ساخت مسکن باشد. این شرایط باید تغییر کند و عرصه مسکن تبدیل به یک عرصه سالم برای فعالیت‌های اقتصادی شود.»

مسئول اندیشکده شهر اسلامی با تأکید بر اینکه باید امکان حضور مردم در بازار مسکن را فراهم کرد؛ تأکید می‌کند: «در حال حاضر مردم هیچ امکانی را برای ورود و حضور در بازار مسکن و تولید را ندارند. بسیاری از اتفاقاتی نیز که در مجلس یازدهم رقم خورده هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است. به عنوان مثال قانون مالیات بر خانه‌های خالی تصویب و ابلاغ شد و در حال حاضر، اجرایی شده است. اما هنوز سامانه املاک و اسکان تکمیل نشده است و اطلاعات جامع و درستی در این حوزه وجود ندارد. بنابراین قانون مالیات بر خانه‌های خالی به درستی اجرا نمی‌شود. در نتیجه لازم است برای ورود مردم زیرساخت‌های حوزه مسکن درست شود والا امکان ورود مردم عادی به بازار و تولید مسکن به وجود نخواهد آمد.»

 

 مردمی‌سازی با حضور دولت و سرمایه‌دار‌ها ممکن نیست

عمران‌زاده با تأکید بر اینکه باید در حوزه عملیاتی شرایط برای ورود مردم به بازار مسکن مهیا شود؛ می‌افزاید: «نکته دیگر در حوزه مسکن مدل مردمی‌سازی است که در طرح‌های ملی مانند نهضت ملی مسکن در حال پی‌گیری است. تاکنون برخی از دولت‌ها به دنبال سیاست‌های اقتصاد بازار رفته‌اند و منظورشان از مردم همان سرمایه‌دار‌ها بوده است. این مدل مردمی‌سازی در دولت‌های یازدهم و دوازدهم اتفاق افتاد و مسکن به‌صورت کلی رها شد. در مدل دیگر مانند مسکن مهر، عاملیت در اختیار دولت قرار می‌گیرد و حضور دولت به عنوان وکیل مردم بوده است. در این مدل مردم مسئولیتی ندارند. برای نهضت ملی مسکن نیز تمرکز بیشتر بر روی دولتی‌سازی است تا مردمی‌سازی. لازم است با توجه به انقلاب، اتفاقات فرهنگی و اجتماعی عمیق امروز متناسب با ایده درست به سمت نوع سوم حرکت کرد.»

وی درخصوص نوع سوم پیشنهادش تصریح می‌کند «در این مدل عاملیت ساخت‌وساز با مردم است. پس باید به اقدامات لازم حوزه مسکن توجه داشت و زیرساخت لازم حوزه مسکن را فراهم کرد. پس مردم باید در همه مراحل پروژه‌ها دخیل شوند. البته دخالت مردم باید در همه امور عملیاتی کشور باشد و محدود به حوزه مسکن نشود. پس بهتر است مردم از مرحله فهم مسئله، رسیدن به راه‌حل‌ها، گزینش راه‌حل مناسب و اجرای کار نظارت داشته باشند. امروز در نهضت ملی مسکن چه اتفاقی می‌افتد؟ مردم یا متقاضیان یا افرادی که شرایط نهضت ملی مسکن را دارند؛ نه در طراحی، نه در انتخاب موقعیت، نه در کنترل میزان هزینه و نه در زمان ساخت خانه خود نقشی ندارند.»

 

 تنظیم مالیات راهکار کنترل بازار مسکن

این کارشناس مسکن با اشاره به سیاست‌های ابلاغی حوزه مسکن، می‌گوید: «۱۵ سال از زمان ابلاغ سیاست‌های کلی حوزه مسکن می‌گذرد. در سیاست‌های ابلاغی حوزه مسکن به خوبی به مالیات‌ها اشاره شده است. می‌توان مانند بسیاری از کشور‌های جهان مجموعه‌ای از مالیات‌ها را تنظیم کرد که با استفاده از آن‌ها بازار مسکن را نیز کنترل کرد. در نتیجه بازار مسکن تبدیل به یک بازار کنترل شده، تنظیم شده و سالم برای ورود مردم درخواهد آمد.»

 

 افقی‌سازی اقدام درست دولت 

عمران‌زاده با اشاره به این نکته که دولت به درستی به سمت افقی‌سازی حرکت کرده است، ادامه می‌دهد: «افقی‌سازی و ساخت خانه‌های ویلایی اقدام خوبی است که دولت به سمت آن حرکت کرده است. اما اگر ساخت خانه ویلایی نیز به انبوه‌ساز‌ها سپرده شود؛ باز هم مردم در آن نقشی نخواهند داشت. انبوه‌سازی مانند آن است که یک نفر به لباس نیاز دارد؛ اما در انتخاب پارچه و طرح و دوخت دخالتی ندارد و دیگران برای آن انتخاب کنند. نهایت تولید لباسی که دیگران در دوخت آن دخیل هستند به نوعی است که نه اندازه است و نه به سلیقه فرد مورد نظر در خواهد آمد.»

 

 جای خالی مردم در نهضت ملی مسکن 

عمران‌زاده با تأکید براینکه دولت در دو سال گذشته اقدامات بسیاری انجام داده و درحال جبران کم‌کاری‌های دولت یازدهم و دوازدهم است؛ عنوان می‌کند: «با توجه به اینکه دو سال از آغاز طرح نهضت ملی مسکن می‌گذرد؛ بهتر است دولت با بازگشت به نگاه مردمی‌سازی، ایرادات طرح نهضت ملی مسکن را برطرف کند. همانگونه که پیش‌تر بیان شد؛ در هیچکدام از مراحل ساخت خانه مردم حضور ندارند. تا این مرحله رابطه دولت و مردم به نوعی بوده که تنها دولت از مردم آورده مالی طلب کرده است. به بیان دیگر، مردم تاکنون مجبور به تأمین مالی بوده‌اند تا از این طریق تسهیلات به سازنده داده شود. در طرف دیگر این مثلث نیز بانک قرار داد. بنابراین، سه ضلع ساخت مسکن در طرح نهضت ملی مسکن سازنده، بانک و دولت به نمایندگی از مردم قرار دارد. همین نشان از نبود نگاه مردمی‌سازی در طرح نهضت ملی مسکن است.»

 جدیت وزارت راه و شهرسازی به سمت مردمی‌سازی

وی با بیان اینکه از اواخر سال گذشته رویکرد وزارت راه و شهرسازی به سمت مردمی‌سازی تغییر کرده است؛ می‌افزاید: «با توجه به تغییر رویکرد وزارت راه و شهرسازی به سمت مردمی‌سازی؛ لازم است تا کار گروهی تشکیل شود و راه حل‌های مردمی‌سازی در نهضت ملی مسکن ارائه شود. یعنی مردم پای کار باشند و بسیاری از اتفاقات توسط خود مردم انجام شود. به عنوان مثال در حوزه ساخت به طور اساسی دولت نباید سازنده باشد و دولت باید نقش تنظیم‌گری و تسهیل‌گری داشته باشد و در نهایت تسهیلات فراهم کند. تنها در یک یا دو کلانشهر و استان مشکل نبود زمین وجود دارد. بنابراین دولت می‌تواند با سیاست افقی‌سازی یا ساخت ویلایی آن هم نه به صورت انبوه، زمین را در اختیار خود مردم بگذارد و افراد مشغول به ساخت مسکن خود شوند. با این اقدام مردمی‌سازی به صورت عملی اجرایی می‌شود.»

 

 مشارکت صاحب زمین و سازنده راه خلاصی از نبود نقدینگی

مسئول اندیشکده شهر ایرانی اسلامی درباره نحوه باز مهندسی مدل نهضت ملی مسکن بیان می‌کند: «بزرگ‌ترین مشکل امروز نهضت ملی مسکن ناتوانی متقاضیان در تهیه آورده مالی است. با بازمهندسی و تغییر مدل اجرای ساخت‌وساز می‌توان مشکل نقدینگی مردم را نیز برطرف کرد. پس از آنکه زمین مناسب متصل به بافت‌های شهر‌ها در اختیار خود مردم برای ساخت قرار گرفت؛ می‌توان با صدور تراکم‌سازی مشکل آورده مالی سه‌دهک اول برای ساخت را نیز برطرف کرد. پس این افراد می‌توانند با مجوز ساخت خانه دو طبقه چهار واحدی و شراکت با سازنده نیاز مالی ساخت را نیز حل کنند. با این اقدام دیگر نیاز به ارائه تسهیلات بانکی از سوی دولت نیست. دولت تنها وظیفه دارد زمین و تراکم را فراهم کند. البته قرارداد ساخت به جای پیمانکاری به صورت مشارکتی صادر می‌شود. با این سیاست مشکل اصلی نهضت ملی مسکن حل می‌شود. باید توجه داشت که برای اجرای درست این طرح باید زمین مناسب در اختیار این افراد قرار گیرد.»

 

 تجربه حساب ۱۰۰ امام در دست است

عمران‌زاده با اشاره به تجربه حساب ۱۰۰ امام خمینی (ره) در اوایل انقلاب می‌گوید: «در اوایل انقلاب خود مردم به میدان آمدند و دولت با ارائه تسهیلات قرض‌الحسنه و زمین، توانست با دست خود مردم خانه‌سازی کند. البته برای بخش رشد شهری نیز باید نظارت‌های لازم از سوی مجموعه‌های مسئول انجام شود تا دیگر رشد نامتوازن شهری نیز نداشته باشد که با توجه به حضور نهاد‌های مسئول، توسعه شهری نیز قابل کنترل است.»

 

 نهاد‌های مردم‌نهاد به نمایندگی از مردم حاضر شوند

وی درباره لایه‌های مختلف مردم برای حضور در ساخت‌وساز و مردمی‌سازی توضیح می‌دهد: «در بحث ساخت مسکن یا پروژه‌های تعریف شده در استان‌های مختلف می‌توان مردم را به عنوان نهاد‌های مختلف مردم نهاد در نظر گرفت. باید توجه کرد که دسترسی به افراد نداریم؛ پس می‌توان در لایه تصمیم‌گیری برای پروژه‌ها و اجرا نهاد‌های مردم نهاد مانند نخبگان محلی، متخصصان و اندیشکده‌ها را وارد تصمیم‌گیری کرد. این اقدام باعث می‌شود به مرور تصمیماتی که به صورت عمومی پشت در‌های بسته گرفته می‌شود به نفع خود مردم تمام شود.»

این کارشناس مسکن درباره مشکلات نبود حضور مردم در نحوه تصمیم‌گیری نهاد‌ها خاطرنشان می‌کند: «به هر میزان که مردم در تصمیم‌گیری‌های نهاد‌ها حضور نداشته باشند؛ امکان انحراف تصمیمات به نفع گروه‌های قدرت، ثروت و ذی‌نفعان مختلف وجود دارد. پس برای مردمی‌سازی مسکن و هر حوزه‎ای که به مردم ارتباط دارد؛ نمایندگان مردم نیز باید حاضر شوند تا بتوان، جهت‌گیری تصمیمات را به نفع مردم تغییر داد.»

 

 تعاونی‌ها یک لایه دیگر مردمی‌سازی است

وی درباره باید‌ها و نباید‌های تعاونی‌های ساخت مسکن اظهار می‌کند: «می‌توان در بحث ساخت از تعاونی‌ها نیز کمک گرفت. البته باید به مشکلاتی که برخی از این تعاونی‌ها در ساخت داشتند نیز توجه کرد و با ابلاغ یک آیین نامه دقیق‌تر از سوگیری‌های آن‌ها ممانعت کرد. پس تعاونی‌ها نیز می‌توانند یک لایه دیگر مردمی‌سازی در حوزه ساخت مسکن باشند. زمانی که مستقیم به سراغ مردم برای ساخت مسکن می‌رویم؛ خودشان برای رفع نیاز خانه خود اقدام خواهند کرد.»

 

 عرضه زمین قیمت مسکن را می‌شکند

عمران‌زاده درباره تأثیر شکست قیمت مسکن توسط عرضه زمین به مردم، عنوان می‌کند: «امروز اصلی‌ترین هزینه ساخت مسکن، قیمت زمین است. هرچه بتوان عرضه زمین را با اعمال سیاست‌های کنترل شده منظم و دقیق انجام داد؛ قیمت زمین کاهش پیدا خواهد کرد. در نتیجه به طور حتم بر روی تولید مسکن نیز تأثیر مثبت خواهد داشت و تولید آن نیز بالا خواهد رفت. منتها باید به مالیات‌های تنظیم شونده توجه کرد تا دوباره احتکار زمین رخ ندهد و مسائل قبلی تکرار نشود. همچنین باید تأکید کرد که همه مراحل با تهیه امکانات به دست خود مردم انجام شود و مردمی‌سازی به صورت واقعی اجرایی شود. اگر زمین در اختیار مردم قرار گیرد – تأکید می‌کنم منظور واسطه‌ها نیستند- بسیاری از مشکلات امروز حل خواهد شد.»

مسئول اندیشکده شهر ایرانی اسلامی با بیان اینکه هزینه پروژه‌های انبوه‌ساز بسیار بالا است؛ ادامه می‌دهد: «انبوه‌سازی هم هزینه بالایی دارد و هم مدت زمان زیادی را برای ساخت طلب می‌کند. با توجه به شرایط تورمی کشور، روز به روز ساخت مسکن سخت‌تر می‌شود. پس اگر عرضه زمین به صورت منظم به مردم انجام شود به طبع این هزینه‌ها نیز به علت سرعت ساخت بیشتر، کاهش پیدا خواهد کرد. بنابراین می‌توان گفت، با توجه به اینکه امروز بخش عمده ساخت خانه قیمت زمین است؛ پس با عرضه منظم زمین می‌توان یکی از راه‌های مهم تأمین مسکن را مهیا کرد. راهکاری که با سیاست‌های مردمی‌سازی نیز هماهنگ است.»

 مانع صدور مجوز‌ها باید برداشته شود

وی با تأکید براینکه باید مجوز‌ها نیز برای مردم به راحتی صادر شوند؛ ادامه می‌دهد: «باید برای ساخت مسکن موانع رفع شود. همین اعطای مجوز‌ها خود یکی از موانع جدی و زمانبر است. برخی از مجوز‌ها شش ماه زمان می‌برد تا صادر شود. بهتر است برای این بخش نیز تصمیماتی اخذ شود.»



Source link